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內(nèi)容提要 這是一部記載和研究深圳市福田中心區(qū)（CBD）城市規(guī)劃建設(shè)三十年（1980—2010年）歷史專著。世界上很少幾個城市“從無到有，從小到大”的歷史可以讓一代人親歷見證，深圳就是其中一個。深圳特區(qū)三十年規(guī)劃建設(shè)創(chuàng)造了世界城市建設(shè)史上的奇跡，福田中心區(qū)是深圳特區(qū)二次創(chuàng)業(yè)的空間基地，是深圳城市規(guī)劃建設(shè)的一個縮影，福田中心區(qū)規(guī)劃建設(shè)三十年歷史研究具有重要的歷史價值。 本書是對福田中心區(qū)規(guī)劃建設(shè)三十年歷史的理論研究，在全面收集素材、白描歷史的基礎(chǔ)上，概述深圳特區(qū)三次總體規(guī)劃對福田中心區(qū)的定位，在深港合作、深圳三次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的大背景下分析福田中心區(qū)在交通、土地、產(chǎn)業(yè)等方面的開發(fā)機遇及優(yōu)勢條件，反思中心區(qū)的開發(fā)建設(shè)管理模式，研究福田中心區(qū)規(guī)劃編制及規(guī)劃實施成效，創(chuàng)新提出中心區(qū)規(guī)劃編制與規(guī)劃實施管理模式。初步評價福田中心區(qū)規(guī)劃建設(shè)成就，并展望其未來。這是深圳特區(qū)改革開放三十年城市規(guī)劃建設(shè)歷史不可或缺的篇章，為城市規(guī)劃建筑界同行提供規(guī)劃實例和參考借鑒。 齊康院士推薦 城市中心區(qū)在不同歷史時期有不同的功能與形態(tài)。歐洲古代城市以神廟為中心，中世紀(jì)城市以教堂為中心，文藝復(fù)興以后的城市以市政廳等公共建筑為中心，現(xiàn)代城市以商務(wù)中心（CBD）為核心。中國古代城市以宮殿、官府衙門為中心，近現(xiàn)代城市以政府辦公、影劇院、文化宮、商業(yè)大樓等公共建筑為中心，當(dāng)代商品經(jīng)濟發(fā)展后，城市以政府辦公或CBD為中心。CBD的規(guī)模及影響力取決于城市的經(jīng)濟水平。 世界性大都市如紐約、倫敦、巴黎、東京、上海、香港等城中心區(qū)CBD都非常著名，幾乎可作城市的代名詞。CBD不僅是一個城市的名片，而且是一個城市的中樞，它高度集中了城市的經(jīng)濟、科技和文化的力量，具備金融、貿(mào)易、咨詢、服務(wù)、展覽等多種功能。CBD加上便捷的公交系統(tǒng)，再配套完善的服務(wù)設(shè)施，一定成為城市的旅游景點，真正實現(xiàn)形神合一的活力CBD。 深圳市福田中心區(qū)從八十年代初開始城市規(guī)劃構(gòu)思，先有政府的規(guī)劃藍(lán)圖，九十年代初推土平整場地進(jìn)行市政道路施工建設(shè)，后來隨著深圳市場經(jīng)濟發(fā)展的需求而逐步投資形成“天時地利”的城市中心區(qū)，已經(jīng)從一片農(nóng)田迅速發(fā)展成為現(xiàn)代化特大城市的CBD，實現(xiàn)了深圳總規(guī)的功能定位。這是深圳特區(qū)城市建設(shè)奇跡的代表性實例。 陳一新是我的博士生，她經(jīng)過多年努力寫出了《深圳福田中心區(qū)（CBD）城市規(guī)劃建設(shè)三十年歷史研究（1980—2010年）》這本著作，填補了深圳城市規(guī)劃建設(shè)歷史的空白。這是她經(jīng)歷長期規(guī)劃管理實踐后，勤于思考研究的成果。她作為一名建筑師，親眼目睹了深圳特區(qū)三十年來的滄桑巨變，親身經(jīng)歷了福田中心區(qū)從規(guī)劃藍(lán)圖變?yōu)楝F(xiàn)實的規(guī)劃建設(shè)過程。她基于工作中積累的第一手資料，鍥而不舍地研究福田中心區(qū)（CBD），十年如一日地思考和撰寫，2013年她完成了博士學(xué)位論文，答辯時取得優(yōu)秀成績。本書是在她博士論文基礎(chǔ)上補充修改后形成的專著。希望陳一新完成了這本書的出版工作后繼續(xù)研究城市中心區(qū)、研究CBD這個課題，這是我國改革開放三十多年來城市化建設(shè)迅速發(fā)展歷史時期具有深遠(yuǎn)歷史意義的研究課題。 希望本書不僅是深圳福田中心區(qū)（CBD）規(guī)劃建設(shè)歷史研究的重要成果，也是深圳城市規(guī)劃建設(shè)歷史研究不可或缺的重要篇章，并為全國城市中心區(qū)、CBD、新區(qū)等城市規(guī)劃及開發(fā)建設(shè)工作提供有益的參考借鑒，為全國城市規(guī)劃學(xué)科提供研究實例。 作者介紹 陳一新，女，1962年生于江蘇省常州市，國家一級注冊建筑師，高級建筑師?，F(xiàn)任深圳市規(guī)劃和國土資源委員會副總規(guī)劃師。2006年出版第一本個人專著《中央商務(wù)區(qū)（CBD）城市規(guī)劃設(shè)計與實踐》；第二本專著《規(guī)劃探索——深圳市中心區(qū)城市規(guī)劃實施歷程（1980-2010年）》被選入2014年度《深圳改革創(chuàng)新叢書》，2015年3月出版。 目錄 序 前 言 本書使用說明 1 概 述 1.1深圳特區(qū)總體規(guī)劃定位福田中心區(qū) 1.1.1深圳歷史沿革與特區(qū)城市中心的演變 1.1.2特區(qū)總規(guī)及福田中心區(qū)規(guī)劃萌芽 1.1.3深圳三次總規(guī)準(zhǔn)確定位福田中心區(qū) 1.2福田中心區(qū)規(guī)劃建設(shè)歷程概述 1.2.1中心區(qū)簡介 1.2.2中心區(qū)規(guī)劃建設(shè)歷程階段劃分 1.2.3中心區(qū)開發(fā)建設(shè)進(jìn)展 1.3 本書的研究目標(biāo)、方法及創(chuàng)新內(nèi)容 1.3.1研究目標(biāo)及意義 1.3.2研究方法及內(nèi)容 1.3.3研究成果的創(chuàng)新內(nèi)容 2 福田中心區(qū)開發(fā)建設(shè)機遇及優(yōu)勢 2.1交通優(yōu)勢：深圳地鐵、高鐵從中心區(qū)接通香港 2.1.1中心區(qū)開發(fā)機遇取決于多中心組團結(jié)構(gòu) 2.1.2深圳地鐵接通香港，市場投資加快 2.1.3高鐵直通香港，有利于深港CBD功能互補 2.1.4中心區(qū)位于公交走廊，開發(fā)成本降低 2.2 土地優(yōu)勢：統(tǒng)征、儲備中心區(qū)土地 2.2.1福田新市區(qū)統(tǒng)征土地 2.2.2中心區(qū)五次儲備用地 2.2.3預(yù)留土地，等待市場建設(shè)時機 2.3 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢：中心區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的形成與金融集聚 2.3.1香港經(jīng)濟轉(zhuǎn)型與深圳發(fā)展機遇 2.3.2深圳三次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與中心區(qū)開發(fā)機遇 2.3.3金融產(chǎn)業(yè)集聚實現(xiàn)福田中心區(qū)功能定位 3 福田中心區(qū)開發(fā)建設(shè)管理模式 3.1國內(nèi)外新區(qū)開發(fā)建設(shè)管理模式比較研究 3.1.1巴黎拉?德方斯CBD建管模式 3.1.2倫敦道克蘭碼頭區(qū)CBD 建設(shè)模式 3.1.3柏林波茨坦廣場重建的CBD建設(shè)模式 3.1.4國內(nèi)CBD開發(fā)建設(shè)的四種模式 3.2福田中心區(qū)開發(fā)建設(shè)管理機構(gòu) 3.2.1管理機構(gòu)發(fā)展三階段 3.2.2機構(gòu)長期穩(wěn)定是中心區(qū)成功建設(shè)運行的保證 3.3福田中心區(qū)土地一次開發(fā)模式 3.3.1深圳特區(qū)不同時期的土地開發(fā)模式 3.3.2中心區(qū)土地開發(fā)模式與深圳土地制度改革 3.3.3中心區(qū)土地一次開發(fā)模式探索和經(jīng)驗教訓(xùn) 3.3.4政府與市場對中心區(qū)的投資 3.4福田中心區(qū)土地出讓管理模式 3.4.1中心區(qū)土地出讓策略的探索 3.4.2中心區(qū)土地出讓模式的探索 3.4.3中心區(qū)土地出讓的經(jīng)驗教訓(xùn) 4 福田中心區(qū)規(guī)劃編制及實施成效研究 4.1福田中心區(qū)規(guī)劃編制的實證研究 4.1.1概念規(guī)劃的連續(xù)編制 4.1.2詳規(guī)方案的明智選擇 4.1.3專項規(guī)劃的深入展開 4.1.4城市建筑五要素在中心區(qū)的成功實踐 4.2 福田中心區(qū)規(guī)劃實施的實證研究 4.2.1法定圖則的實踐與思考 4.2.2中軸線二層步行系統(tǒng)從整體到分段實施 4.2.3市民廣場從整體到分塊拼接實施 4.2.4水晶島規(guī)劃實施 4.3福田中心區(qū)規(guī)劃建設(shè)的經(jīng)驗教訓(xùn) 4.3.1規(guī)劃準(zhǔn)確定位，實現(xiàn)金融功能 4.3.2彈性規(guī)劃推進(jìn)中心區(qū)可持續(xù)發(fā)展 4.3.3交通規(guī)劃理念超前，實施過程錦上添花 4.3.4城市設(shè)計成功實施的三要素 5 創(chuàng)新中心區(qū)規(guī)劃編制及實施的理論模式 5.1創(chuàng)新中心區(qū)詳規(guī)管理模式的途徑及目標(biāo) 5.1.1起因：“詳規(guī)實施難” 5.1.2思路：分清政府與市場的分工界線 5.1.3方法：控規(guī)管政府公共產(chǎn)品，修規(guī)滿足市場需求 5.1.4目標(biāo)：控規(guī)整體長期穩(wěn)定，修規(guī)局部適應(yīng)變化 5.2創(chuàng)新中心區(qū)三階段規(guī)劃編制內(nèi)容“六六八”理論 5.2.1第一階段：概念規(guī)劃——六個網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 5.2.2第二階段：控規(guī)——六項剛性內(nèi)容 5.2.3第三階段：修規(guī)——八項實施內(nèi)容 5.3創(chuàng)新中心區(qū)規(guī)劃實施的理論模式 5.3.1 創(chuàng)造規(guī)劃實施管理的長期連續(xù)模式 5.3.2 “控規(guī)總規(guī)劃師”負(fù)責(zé)制 5.3.3 城市設(shè)計“協(xié)調(diào)建筑師”制度 6 福田中心區(qū)規(guī)劃建設(shè)成就及評價 6.1 福田中心區(qū)規(guī)劃建設(shè)的成就及初步評價 6.1.1建成五代商務(wù)辦公樓 6.1.2中心區(qū)建成情況統(tǒng)計 6.1.3中心區(qū)規(guī)劃建設(shè)的初步評價 6.1.4規(guī)劃建設(shè)成功的因素 6.2 福田中心區(qū)經(jīng)濟評價 6.2.1中心區(qū)政府投資與市場投資比例分析 6.2.2中心區(qū)土地出讓價格趨勢分析 6.2.3 中心區(qū)房地產(chǎn)價格趨勢分析 6.2.4中心區(qū)房地產(chǎn)租金趨勢及空置率分析 6.2.5中心區(qū)經(jīng)濟效益分析 6.3 福田中心區(qū)未來展望 6.3.1從CBD到CAZ的必然過程 6.3.2將成為國內(nèi)重要的金融中心 6.3.3將成為深港區(qū)域性金融中心的組成部分 6.3.4需要精心維護管理中心區(qū) 6.4 結(jié)語 145 附錄 深圳福田中心區(qū)城市規(guī)劃建設(shè)三十年記事（1980－2010年） 參考文獻(xiàn) 后 記
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